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『專題背景』

?2014-2015年注定是改革之年，國家稅務總局稅制改革的重磅消息接二連三出臺，行政審批制度改革、取消稅收專管員管戶制、重大重組稅收政策推出、房地產企業成本核算對象事先備案改為完工后報送，十二五最后一年房地產建筑業“營改增”箭在弦上……。

“重管理嚴稽查抓收入”將成為新一年稅務工作的新常態，年終決算正在緊張進行，作為房地產企業的您將面臨新的機遇與挑戰。我們準備好了嗎？

『課程收益』

通過兩天學習，您將有以下收獲：

☆ 學習房地產業營改增新方案，規劃好營改增的前期應對策略；

☆ 全面掌握稅制改革動態和最新稅收政策；

☆ 為您解讀房地產企業成本核算新制度新辦法；

☆ 破解營改增應對困惑和財務應對管理難題；

☆ 提交本單位財稅疑難問題，與專家零距離交流，真正解決實際問題。

『培訓對象』

各房地產企業領導，項目負責人、主管財稅領導、財務總監、稅務經理、財務人員以及稅務、會計師事務所和各財務咨詢公司的人員。

『課程內容』

一：房地產、建筑業營改增政策前瞻與應對

1．房地產、建筑業營改增背景

2．營改增試點方案中，房地產銷售、出租和建筑業稅率是17%、11%、6%和3%，如何選擇？存量房產在營改增開始后出售或者出租，增值稅如何處理？

3．一般納稅人的認定標準及一般計稅方法和簡易計稅辦法，什么是銷項稅額，什么

是進項稅額？營改增改革之前取得的進項稅有可能不再被允許抵扣，如何解決？

4．營改增啟動時已開盤項目如何處理？同一開盤項目下的房產是否繳納不同類型的

流轉稅？長期合同如多年完成總包合同如何處理？

5．企業成本和費用中哪些增值稅進項稅額可以抵扣？哪些不能抵扣？取得土地支付

的土地出讓金、規費是否有機會抵扣進項稅？外購材料、甲供材、廣告費、設計費、資金利息、勞務分包外包、人工費等方面如何抵扣進項稅？

6．項目公司開發建造的配套設施是否視同銷售？建成后產權屬于政府、全體業主所

有的，其成本、費用所發生的進項稅是否可以從銷項稅額中抵扣？拆遷安置視同銷售如何進行營改增？

7．是否收到預售款時即產生銷項稅？收到意向金、定金是否產生納稅義務？簽訂工

程合同時（如：建筑安裝合同、總承包合同、基礎設施合同等），對預付工程款支付是否立刻開具增值稅專用發票？施工企業按照完工百分比法確認會計收入，增值稅納稅義務發生時間如何確定？

8．項目部納稅地點在哪里？注冊地和項目所在地不同時如何處理？取得發票如何抵扣？在哪里開具發票？ 項目公司將開發產品轉作投資性物業，屬于視同銷售行為？進項稅如何抵扣？如果隨后又進行出售，銷項稅和進項稅又如何處理？

9．會計核算、發票管理、業務流程、供應商、營銷策略、制度修訂、合同管理有哪些變化，增值稅納稅申報與營業稅納稅申報有哪些改變？如何應對？

10．營改增過渡期間及營改增后，房地產企業應做好哪些準備，應采取哪些措施積極應對？包括但不限于以下措施：

⑴ 房地產企業可以提前開具發票確認收入嗎？銷售收入的確認時間點有策劃空間嗎？

⑵ 營改增后，房地產企業和建安企業能取得哪些可以抵扣的進項稅額？往來業務單位

是否需要調整改變？沒有進項稅影響多少利益？

⑶ 建筑安裝工程結算時間和發票開具時間，是否可以推遲？按工程進度開發票還是按

合同約定收款時間開具發票？

⑷ 營改增后，財務費用、廣告費、甲供材、設備費及設備租賃費、會議費、辦公費、

綠化樹木、人工勞務費等如何簽訂合同？

⑸ 營改增后甲供材的稅收處理分析

⑹ 營改增后，關聯公司之間交易稅收成本降低，房地產企業如何籌劃？

⑺ 項目公司要考慮進銷平衡，先抵扣后銷售怎么辦？

⑻ 代收費用將視同價外費用繳納增值稅，如何處理？

二：房地產企業財務核算與管理應對

1．企業開工前期開辦費的核算、資本化和費用化的確認標準。契稅的計稅依據和土地使用稅的納稅時間及減免稅規定

2．開發項目成本核算對象的判斷標準，企業所得稅的劃分標準及土地增值稅清算對

象的基本核算項目。產權調換拆遷補償支出如何核算計入開發成本？

3．開發產品成本核算項目。會計劃分哪7項，企業所得稅成本核算項目分為哪6項？成本核算對象與成本核算項目是二級科目還是三級科目？多欄式成本核算賬簿

如何設置？

4．共同成本和間接成本分攤方法。會計上的三種方法與稅務規定的四種方法如何運用，哪些是規定分配方法，哪些是自選分配方法？

5．開發間接費用核算內容分析。開發間接費用與管理費用的區別以及對企業所得稅

和土地增值稅的影響分析

6．營銷設施建造費分析。會計核算、企業所得稅處理、土地增值稅處理分析

7．甲供材、自購設備財稅核算分析。會計核算、營業稅處理、企業所得稅處理、土地增值稅處理分析

8．物業用房、幼兒園、配電房等公共配套設施核算財稅分析。上述配套設施移交給

業主是否視同銷售征稅？

9．開發項目土地增值稅清算會計核算銜接。哪些數據采用會計核算方法取得，哪些

數據按稅法規定重新計算取得？

10．財務費用的會計核算：利息費用資本化和費用化的財務核算劃分標準，企業所得

稅資本化與費用化的判斷，利息費用土地增值稅扣除規定。

11．管理費用、銷售費用核算項目涉稅風險分析。稅務評估檢查關注哪些項目？

12．完工前收入會計核算與完工后收入確認時點。預收賬款會計核算與企業所得稅

政策規定的重大區別

13．營業稅金及附加核算分析。會計上是按權責發生制核算還是按收入與費用配比原

則確認？不同核算在納稅方面的影響

陳老師

著名稅務策劃專家，中國注冊稅務師、注冊會計師，國家稅務總局稽查局稅收專項檢查組成員、稅收咨詢服務組成員。曾在稅務干部學校任教，歷任區地稅局稅政科副科長、科長、副局長、局長，市局稽查局局長；省注冊稅務師后期教育主講老師、國家稅務總局中國稅務雜志社《稅收疑難問題解答》專欄首席咨詢顧問及專家；在全國稅務系統業務精英，稅收策劃理論界獨樹一幟，多家稅收策劃網評價其為"十大稅收策劃專家"；在國家級稅務專業報刊發表稅收業務籌劃文章和稅收論文200多篇。出版個人專著5部，參與國家稅務總局稽查局編寫稅務稽查專業培訓教科書《房地產稅務稽查實務》和《稅務稽查案例》書籍二部；個人專著《企業所得稅疑難業務指南》和《企業并購重組稅收籌劃及運用》深受稅務界和企業界的好評。在全國各大城市主講房地產行業稅收專題講座上千次，受到各地房地產企業學員的認同和熱烈追捧。

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