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【專題背景】

房地產(chǎn)行業(yè)的納稅風(fēng)險始終居高不下。一方面，與房地產(chǎn)開發(fā) 業(yè)務(wù)相關(guān)的稅收政策較為復(fù)雜，不僅艱澀難懂，而且沖突不斷，另一方面，鑒于房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)在組織收入上的支柱地位，

稅務(wù)機關(guān)予以高度關(guān)注，在重點稅務(wù)稽查名單上，房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)一直榜上有名。不少的房地產(chǎn)企業(yè)進行了所謂的“籌劃”，很有可能就是“假賬”代名詞，稅收風(fēng)險反而提升，形成更大的風(fēng)險！

為了提高商品房質(zhì)量和有效控制成本，部分房開企業(yè)選擇“甲供材”處理模式，卻在賬務(wù)處理、稅收風(fēng)險上一團迷霧！增值稅發(fā)票？建筑業(yè)發(fā)票？舉棋不定？

在今年“房地產(chǎn)行業(yè)稽查風(fēng)暴”的嚴峻形勢下，房地產(chǎn)企業(yè)是否安然度過？已成為多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)直面的嚴峻問題。為切實解決房地產(chǎn)企業(yè)的困惑，提前消化未知的稅收風(fēng)險，有效應(yīng)對總局開展的房地產(chǎn)行業(yè)重點稽查，本次課程將解讀房地產(chǎn)的最新政策以及關(guān)鍵的法規(guī)文件，破解稅收政策疑難問題，防范稅務(wù)稽查風(fēng)險，解決實際稅收問題。課堂注重實踐和理論的結(jié)合，就

一種經(jīng)濟行為涉及到每個稅種可能存在的風(fēng)險進行全方位、深層次解讀，有效化解稅收風(fēng)險！選擇一種適合您的稅收處理方法，沒有最好，只有更好！

【培訓(xùn)對象】

各房地產(chǎn)企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、主管財務(wù)工作人員和稅務(wù)師、會計師事務(wù)所等人員。

【主講內(nèi)容】

第一部分：收入與成本風(fēng)險管控及稅務(wù)稽查應(yīng)對

一、稅收確認收入的金額與時間

1、企業(yè)所得稅就未完工產(chǎn)品如何確認收入？

2、預(yù)收賬款如何在季度申報表反映？如何在年度申報表反映？

3、預(yù)繳的營業(yè)稅是否可以在所得稅前扣除？

4、稅法“完工”的標(biāo)志和會計有什么差別？

5、如何理解“開始投入使用”的起點？

6、“計稅收入”和會計的收入有什么差別？

7、一次收款、按揭、委托銷售（超價分成）、視同買斷、包銷如何確認收入？

8、“計稅成本”的構(gòu)成有哪些？哪些內(nèi)容可以預(yù)提？預(yù)提的“計稅成本”有哪些限制？和會計“主營業(yè)務(wù)成本”的差異在哪里？“計稅成本”的終止日在什么時間點？

9、“計稅收入”、“計稅成本”如何在企業(yè)所得稅申報表反映？

10、土地增值稅確認收入的時間與金額是什么？

11、營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間與會計收入的差異在哪里？

12、違約金的取得與支付在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅有哪些不同？

13、“價外費用”的內(nèi)容包括哪些？各個稅種對待“價外費用”有哪些不同？

14、“小產(chǎn)權(quán)”房屋銷售有哪些稅收風(fēng)險？

二、日常問題稽查應(yīng)對

1、企業(yè)工資薪金支出稅收管理關(guān)注重點有哪些？（任職與雇用的認定，臨時工與勞務(wù)工區(qū)別，外單位派遣勞務(wù)工的工薪處理是否應(yīng)按派遣以及支付費用的不同形式、內(nèi)容進行區(qū)別對待）

2、當(dāng)年沒有取得有效憑證如何所得稅申報？

3、按政策規(guī)定由房產(chǎn)使用人代繳納的房產(chǎn)稅，能否在房產(chǎn)使用企業(yè)稅前扣除？

4、企業(yè)職工福利費、教育經(jīng)費的稅務(wù)處理？（集體與個人、生活與工作；以前年度余額；計提福利費、教育經(jīng)費的稅收處理）

5、如何理解開辦費？籌建期的起點和終點如何把握？籌建期的招待費如何稅收處理？6、業(yè)務(wù)招待費、廣告費、業(yè)務(wù)宣傳費內(nèi)涵的把握以及稅收處理（計算基數(shù)），關(guān)聯(lián)企

業(yè)之間的“廣告費”有什么特殊規(guī)定？

7、租金收入如何確認收入稅收負擔(dān)最低？營業(yè)稅納稅義務(wù)發(fā)生時間在哪個環(huán)節(jié)？如何把握類似的問題？

8、企業(yè)發(fā)生的手續(xù)費及傭金支出如何合理稅前扣除？（傭金與勞務(wù)費的區(qū)別）

9、企業(yè)接受的捐贈、無法償付的應(yīng)付款收入如何稅收處理？

10、企業(yè)發(fā)放的差旅費補貼稅收上暫無具體標(biāo)準(zhǔn)，稅務(wù)管理中如何把握？

11、稅務(wù)機關(guān)查增的所得額是否可以彌補以前年度的虧損？

12、企業(yè)資產(chǎn)損失扣除需要具備的條件和申報的要點是什么？

13、企業(yè)不同融資模式（七種）的稅收風(fēng)險分析

14、房屋改擴建、裝修的不同的會計處理稅收分析

三、特殊銷售模式下的收入不同處理

1、四種不同情況之下的“買一送一”如何進行會計處理？如何進行稅收處理？

2、售后回購的稅會差異分析

3、售后回租的稅會差異分析

4、“拆一還一” 的稅會差異分析

5、以房抵債的稅會差異分析

6、如何把握“低于市場價格”銷售房屋？

7、合作建房稅收解讀：

8、以土地、房屋投資模式下雙方的收入、成本確認金額與稅收風(fēng)險分析

9、捐贈、贊助、獎勵、分配等視同銷售的稅收處理

10、還本銷售的稅會處理

四、房地產(chǎn)開發(fā)成本的確認與歸集

1、確定成本核算對象的原則和方法是什么？

2、“開發(fā)成本”科目設(shè)置以及明細科目歸集的內(nèi)容解讀

3、成本費用歸集的原則是什么？

4、特殊費用歸集應(yīng)該注意的稅收問題：會議費、差旅費、招待費、辦公費、車輛費等

5、股權(quán)收購之下的土地成本確認與籌劃

6、取得土地返還款如何處理達到節(jié)稅效果最大化？

7、“建設(shè)—移交”模式的土地成本確認

8、“成本差”的稅會差異分析

9、八中不同融資方式下，利息費用、票據(jù)的稅收處理與風(fēng)險分析

五、成本分攤的原則和方法

1、成本分攤的原則

2、占地面積法案例解讀

3、建筑面積法案例解讀

4、預(yù)算造價法案例解讀

5、直接成本法案例解讀

6、層高系數(shù)法案例解讀

第二部分：甲供材與特殊業(yè)務(wù)稅收分析與解讀

1、甲供材、甲控材、甲供設(shè)備的區(qū)別是什么？

2、房地產(chǎn)建安流程中，設(shè)備和材料如何區(qū)分？

3、甲供材料和甲供設(shè)備兩種情況，分別在營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅當(dāng)中稅收待遇有哪些不同？

4、甲供材料案例解讀。

◇ 通過案例解決：甲方計入開發(fā)成本的憑證與金額；甲供材涉及的營業(yè)稅稅款計算、稅款的承擔(dān)、甲方票據(jù)處理等；乙方發(fā)票開具發(fā)票金額與收入的協(xié)調(diào)；乙方稅金的繳納與收入、成本的協(xié)

調(diào)；雙方會計分錄處理技巧；

5、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別與商貿(mào)企業(yè)、自產(chǎn)貨物廠家簽訂《鋁合金門窗銷售及安裝工程合同》，如何繳納營業(yè)稅？怎么開具發(fā)票？計入開發(fā)成本的發(fā)票有什么稅收風(fēng)險？

6、乙方將勞務(wù)分包給其他單位是否適用差額納稅的規(guī)定？開具發(fā)票存在什么風(fēng)險？

7、通過鋼構(gòu)立體車位建設(shè)案例，完美解讀甲方、乙方、鋼構(gòu)提供安裝方的稅收處理，詮釋增值稅發(fā)票與建筑業(yè)發(fā)票實際困擾。

8、不同“銷售”車位模式的會計處理與各稅的不同處理

9、售樓處會計處理與各稅種的不同處理

10、“精裝修”范圍的確認與稅收分析

第三部分：現(xiàn)場解答學(xué)員問題

◇：王老師有著豐富的現(xiàn)場答疑經(jīng)驗，通過干練、風(fēng)趣的語言，將復(fù)雜的、棘手的稅收問題簡單化、通俗易懂，易于學(xué)員理解和實際操作。學(xué)員可以準(zhǔn)備自己的疑問，在課堂現(xiàn)場互動，得到最適合自己的答案。

王老師

王老師：會計師，中國注冊稅務(wù)師，稅務(wù)稽查資深官員，某省地方稅務(wù)局稅收業(yè)務(wù)培訓(xùn)專家；數(shù)家房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)顧問、答疑專家。有常年戰(zhàn)斗在一線的經(jīng)歷，熟悉房地產(chǎn)企業(yè)

的稅收問題，擅長土地增值稅清算，稅務(wù)風(fēng)險評估與稅收成本控制，制定合理的項目成本管控策略，做到企業(yè)成本控制最小化，利益最大化。在全國各大城市主講房地產(chǎn)行業(yè)稅收專題講座近

百次，講授由淺入深、生動活潑、內(nèi)容準(zhǔn)確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風(fēng)格生動詼諧、風(fēng)趣幽默，受到各地房地產(chǎn)企業(yè)學(xué)員的認同和熱烈追捧！

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