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課程介紹

目前，我國還有多少土地可供開發利用？你們還有多少好辦法能夠拿到可以開發利用的土地？不多了！實在是不多了！地，不多了！辦法，也不多了！

想繼續開發嗎？那就向“三舊”進軍吧！

三舊，即舊城鎮、舊工廠、舊鄉村，利用三舊土地進行開發，是目前我國房地產開發取得土地的主流模式和發展趨勢。無論是在全國各大一線城市、準一線城市、二三線城市，要想贏得開發業務的一片天，直接把眼光瞄準“三舊改造與開發”，做對了將為你贏得無限的先機。

利用以上三舊土地進行開發建設，模式多種多樣，紛繁復雜。但是，不管有多么復雜，從控制開發業務主體的角度來講開發業務大致可以分為三大類：政府主導業務、市場主導業務、政府與市場合作主導業務。政府主導業務又分為：土地收儲模式、政府統租模式、綜合整治（政府出資）模式；市場主導模式又分為：農村集體自改模式、村企合作模式、原土地使用權人自改模式、企業收購改造模式；政府和市場方合作業務分為：以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式、土地整理模式。因此，本次培訓的第一個重點內容就是不同模式下三舊改造的合同設計、會計核算與稅務處理，旨在幫助大家厘清在三舊改造業務過程中發生的各種經濟關系、會計事項與稅收責任。

其次，足夠的資金保證、優良的土地資源、完美的營銷戰略是每個房地產項目成功開發的標配，而要達到以上目標離不開充分的資本運作。資本運作的方式多種多樣，與房地產開發業務聯系比較緊密、影響比較深遠的主要有：債務重組、長期投資、股權收購、資產收購、合并分立、資產劃轉以及BI業務的運用等。熟練掌握這些業務的內在特性，合理選擇不同的債務重組方式，對優化企業融投資業務、獲取優良土地資源、營造積極銷售環境有著不可替代的重要作用。因此，本次培訓的第二個重點內容就是在不同資本運作方式下應如何進行會計核算與稅務處理，保證大家在選擇最優的資本運作模式的情況下正確進行會計處理，合理處置納稅事項，徹底回避納稅風險。

培訓受眾

各房地產企業的總經理、總會計師、首席財務官、財務總監、財務經理、稅務總監與經理及主管、稅務會計以及稅務咨詢公司財會辦稅人員等。

課程大綱

第一章：房地產開發中的“三舊改造”

第一節：政府主導業務

一．土地收儲模式

1．模式描述

2．案例模型（政府征收方式）

3．涉事各方

4．涉事各方稅務處理建議：

⑴ 以征收方式收儲稅務處理建議：

①被征收方（原權屬人）

②征地拆遷方（政府）

③受讓方

④ 拆遷施工方

⑵ 以收購方式收儲稅務處理建議

5．涉事各方合同簽訂注意事項：

⑴ 被收儲方簽訂土地收儲合同注意事項

⑵ 受讓方簽訂土地出讓合同注意事項

⑶ 拆遷施工方簽訂拆遷合同注意事項

6．會計核算：

⑴ 被收儲方會計核算

⑵ 房地產企業會計核算

⑶ 拆遷施工方會計核算

二．政府統租模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務處理建議：

⑴ 土地出租方（農村集體經濟組織）

⑵ 承租方

5．合同簽訂注意事項

6．會計核算：

⑴ 出租方會計核算

⑵ 承租方會計核算

三．綜合整治模式（政府出資，微改造）

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務處理建議：

⑴ 不動產原權屬人

⑵ 工程施工方

5．合同簽定注意事項

6．會計核算：

⑴ 原產權人會計核算

⑵ 施工方會計核算

第二節：市場主導業務

一．村集體自行開發模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務處理建議：

⑴ 原土地使用權人

⑵ 受讓方

5．合同簽定注意事項

6．會計核算：

⑴ 原土地使用權人會計核算

⑵ 受讓方會計核算

二．村企合作開發模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務處理建議：

⑴ 被征收方（農村集體經濟組織或村民）

⑵ 受讓方

⑶ 工程施工方

5．合同簽訂注意事項：

⑴ 合作協議

⑵ 土地出讓協議

6．會計核算：

⑴ 被征收方會計核算

⑵ 受讓方會計核算

三．企業自行改造模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務處理建議：

⑴ 自改企業（不動產權屬人）

⑵ 工程施工方

5．合同簽定注意事項

6．會計核算：

⑴ 自改企業會計核算

⑵ 施工方會計核算

四．企業自行開發模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務處理建議：

⑴ 自建企業（不動產權屬人）

⑵ 工程施工方

5．合同簽定注意事項

6．會計核算：

⑴ 自建企業會計核算（開發業務應單獨核算）

⑵ 施工方會計核算。

五．其他企業改造模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務處理建議：

⑴ 被收購方

⑵ 收購方

5．合同簽定注意事項

6．會計核算：

⑴ 被收購方會計核算

⑵ 收購方會計核算

六．其他企業開發模式

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務處理建議：

⑴ 被收購方

⑵ 收購方

5．合同簽定注意事項

6．會計核算：

⑴ 被收購方會計核算

⑵ 收購方會計核算。

第三節：政府和市場合作業務

一．以毛地出讓方式引入社會力量實施改造模式：

1．模式描述

2．案例模型：第一種類型、第二種類型

3．涉事各方

4．稅務事項處理意見：

第一種類型：⑴ 被征收方 ⑵ 征地拆遷方（政府）⑶ 受讓方、工程施工方

第二種類型：⑴ 被征收方 ⑵ 受讓方 ⑶ 工程施工方

5．合同簽訂注意事項

6．會計核算：

⑴ 被征收方

⑵ 征地拆遷方（政府）

⑶ 受讓方、工程施工方

二．土地整理模式：

1．模式描述

2．案例模型

3．涉事各方

4．稅務事項處理建議：

⑴ 集體土地使用方

⑵ 土地整理實施方（農村集體經濟組織）

⑶ 土地前期整理合作方

⑷ 土地受讓方

5．合同簽訂注意事項

6．會計核算：

⑴ 集體土地使用方

⑵ 土地整理實施方（農村集體經濟組織）

⑶ 土地前期整理合作方

⑷ 土地受讓方

第二章：房地產開發中的“資本運作”

一．債務重組

1．房地產企業以債務清償方式取得土地如何進行會計核算與稅務處理

2．房地產企業以債務清償方式銷售開發產品如何進行會計核算和稅務處理

3．房地產企業以開發產品與對方土地使用權進行交換如何進行會計核算和稅務處理

二．長期投資

1．房地產企業以接受投資形式取得土地如何進行會計核算與稅務處理

2．房地產企業以對外投資形式銷售開發產品如何進行會計核算與稅務處理

3．以接受投資形式取得資金，采取權益性投資還是采取債權性投資對房地產企業更有利

三．股權收購

1．先接受對方投資再收購對方持有的部分股權如何進行會計核算和稅務處理

2．直接收購對方100%股權如何進行會計核算和稅務處理

3．直接持有對方股權和間接持有對方股權對開發業務會產生怎樣的影響

四．資產收購

1．直接購買對方的土地使用權如何進行會計核算與稅務處理

2．先走土地收儲再走招拍掛獲取土地使用權如何進行會計核算與稅務處理

3．以資產收購方式取得土地使用權與以股權收購方式取得土地使用權兩種方式的優劣

五．合并分立

1．以合并或分立的形式取得土地如何進行會計核算和稅務處理

2．以合并或分立的形式銷售開發產品如何進行會計核算和稅務處理

六．資產劃轉

1．以內部資產劃轉的形式取得土地如何進行會計核算和稅務處理

2．以內部資產劃轉的形式轉移開發產品如何進行會計核算和稅務處理

3．內部劃轉與合并、分立等投資業務有什么本質的不同

七．BT業務

1．BT業務在資本運作過程能夠起到怎樣的作用

2．開發過程中有可能產生哪些類型的BT業務

3．發生不同類型BT業務后如何進行會計核算與稅務處理

楊老師

我國資深稅務官員，從事稅務稽查工作將近30年，多次參與國家稅務總局組織的房地產行業稅收教學研討、教案編寫及稅收大要案稽查工作，有十分深厚的稅收理論功底和豐富的稅務稽查工作經驗，為實戰型“稅務稽查專家”。另外，多年來楊老師一直在全國各地循環從事房地產、建筑業稅收教學工作，授課時間長達幾千課時，教學地點遍及全國二十九個省、市、自治區。教學內容涉及稅收征收管理、稅務稽查、稅務行政法、稅收籌劃等多個學科，有著十分豐富的教學經驗。同時，還多次受邀為全國各地多家房企做過納稅籌劃，是全國為數不多的房地產行業“納稅籌劃名師”。

授課模式：政策解讀＋案例分析＋現場互動（每次培訓互動時間不少于一個半小時，可以現場解決學員提出的各類房地產、建筑業的稅收問題）。具有較強的時效性、實操性；授課特點：準確、透徹、簡捷、實用；授課風格：生動、詼諧、風趣、幽默；因此受到各地學員的認同和熱烈追捧。

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在線報名：房地產開發三舊改造與資本運作業務：相關各方合同設計、會計核算及涉稅業務處理(成都)