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課程背景：

2012年房地產市場發展鄒勢如何？項目拓展怎么解決？拿地策略如何突破？未來3-5年房地產市場發展鄒勢如何？判斷和分析的依據是什么？

2012年標桿房企的項目拓展及拿地策略是什么？基于市場的預判，標桿房企又是如何思考？標桿房企又采取哪些行動？

在不同的市場環境下，投資決策和土地的獲取，風險應如何規避？投資專業人員如何理解公司戰略導向，博取公司的信任？

龍湖的產品在市場備受關注，以市場戰略導向的投資決策體系以及對土地價值的研判策略更是龍湖在如今市場取得成功的關鍵。本次研討會基于龍湖的投資管理與運營管理的實務操作，結合當前的房地產形勢，圍繞“當前調控下的項目拓展及運營管理策略”展開討論，通過剖析龍湖多個投資拓展的實際案例與您共享龍湖在投資決策及運營管理全體系的智慧精華與實戰之道，共同尋求當前形勢下投資拓展應對決策的解決思路。同時主講專家依托實踐經驗，為大家分享龍湖完善的投資管理與運營管理的風險預警機制，龍湖在投資決策總的戰略分析及管理工具，為大家提供有效的分析模型和管理使用工具，規避潛在風險，成為明智的投資與項目運營管理人員！

培訓受眾:

1、房地產企業總裁、總經理、副總經理、總裁辦

2、運營管理部、投資管理部、前期策劃部、項目運營部

3、開發部、工程部、客服部、營銷策劃部等

課程大綱

龍湖地產投資管理理論與實踐（第一天）

一、房地產行業投資環境分析與決策

1．解讀目前國內房地產行業的投資形勢

2. 現階段房地產行業的政策導向

3.城市化與中小城市投資機會分析

4.未來5年國內房地產的投資方向

5.不同區域房地產行業發展政策剖析

6.龍湖未來5年的戰略目標和投資策略

二、房地產投資模式的研究

1.城市運營的開發模式

2.大盤開發的模式

案例：龍湖釣魚城項目模式

3.現金流項目的投資模式

案例：龍湖觀山水項目模式

4.公租房、廉租房的投資模式

5.稀缺資源項目的投資模式

三、投資管理的理念和認知

1、投資管理在企業系統中的地位

2、國內標桿房地產的投資管理方式

3、投資管理的要素

4. 不同企業對投資管理的實踐途徑

四、品牌房企對宏觀調控的對策

1.宏觀政策變化后，投資管理決策的調整方式和實效性

2.政策空白空間的土地拓展方向

3.對國土政策和具體地塊競買政策的研究

案例：大學城項目掛牌案例

釣魚城項目一二級聯動項目掛牌

4.土地優惠政策的爭取技巧

（1）如何根據不同的項目特點向政府爭取政策

案例:龍湖洪恩寺土地整治項目

長安廠二廠區土地政策爭取

（2）前期、中期博弈政策的技巧

五、當前宏觀調控下的拿地策略

1. 不同類型企業的拿地策劃

2. 典型企業勾地技巧研究

3. 門檻條件的設置

案例：龍湖項目條件設置匯總研究

六、品牌企業前期如何控制土地

1. 國內地產企業通行的地塊獲取方式

2. 各種方式組合運用的效果分析

3. 企業前期土地談判的方式及階段性成果

4. 典型的土地協議分析

案例：成功和失敗的土地案例分析（3-4個）

（1）基本合作意向書或原則協議書

（2）西城天街項目股權轉讓協議書

（3）春森彼岸項目拆遷安置協議

七、集團化企業投資管理標準化模式的形成和發展

1.龍湖在不同發展階段的投資模式

2.龍湖投資標準化管理體系的建立與步驟；

投資管理體系的架構

房地產企業投資標準化管理的實施

3.典型企業投資管理標準化模板

（1）投資建議書（2-3個案例）

含宏觀形勢分析、微觀地塊解讀、經濟測算方向、項目運營架構搭建、土地潛在風險預判等。

（2）常規項目的靜態投資和動態模版如何建立和分析（結合3個案例）

（3）前期定位報告分析(2個案例)

4.投資管理管控要點

精準的地塊調研報告

投資階段性成果

最終的投資報告—投資委員會的權威決策據。

八、投資管理工作的實踐化

1.龍湖某區域公司土地儲備跟蹤表

2.集團目標地塊重點跟蹤表

3.土地計劃和資金計劃匹配表

4.龍湖集團城市發展月報

5.集團管控的管理關鍵節點分析

6.地區公司發展部月度簡報

7.特定地塊土地深度分析簡報

8.季度區域土地市場分析

九、投資體系組織機構建立與培養

1.投資人員的精細化培養

（1）投資人員如何選擇和培養

（2）發展部人員的搭建和崗位職責

（3）投資人員的基本素質

2.投資工作的秘密性和隱蔽性

（1）信息的最快傳遞和決策途徑

（2）如何挖掘土地信息中的秘密

（3）獨立完成拿地工作的心里調節

3.不同地域企業對投資成果的獎勵政策

十、投資管理風險管理與后評價

龍湖地產運營管理體系全解讀（第二天）

一、龍湖地產運營管理體系的內涵與模式探索

1.龍湖的運營管理理念

2.龍湖不同發展階段的運營管控模式

（1）單一城市領先發展的運營方式

（2）跨區域多項目布局的運營管控

（3）全國性企業的運營模式升級分析

二、龍湖項目運營管理的目標——關鍵性業績剖析

1.運營各緯度或業績考核領域（表格形式）

財務領域

市場及客戶領域

成本領域

工程領域

人力資源領域

戰略領域

2.不同領域或緯度的考核指標(KPI值)深度分析

如財務領域的費用控制、現期利潤、現金流的不同KPI值剖析

3.地區公司總經理如何對運營業績指標層層考核（案例）

(1)考核手段匯總

A.根據關鍵節點計劃的完成情況采用評分制考核

B.根據關鍵節點計劃完成率進行考核

C.將關鍵節點計劃納入月度計劃進行考核

(2)考核方式分析

(3)流程監控的重點分析

三、龍湖系統化運營管理的構建和保障體系剖析

（1）龍湖如何編制項目計劃（結合案例）

A.如何編制土地儲備計劃

案例：龍湖2010—2015年土地儲備計劃分析

B.龍湖項目整體工程計劃的編制與調整

案例：項目前期準備計劃

施工控制進度計劃

項目設計工作進度

主要材料設備準備計劃

項目實施月度計劃等

C.龍湖如何編制項目資金計劃

案例：某項目資金計劃管理流程解讀

D.龍湖如何編制項目控制計劃

案例：藍湖郡項目控制計劃表

E.龍湖如何編制項目目標計劃

案例：龍湖目標成本指導書解析

（2）龍湖項目運營中的關鍵節點管控管理

A.投資階段關鍵節點管控

B.建筑設計關鍵節點管控

C.施工階段關鍵節點

D.景觀工程關鍵節點

F.樣板區關鍵節點

G.銷售階段關鍵節點

H.竣工到入住等階段的關鍵節點

（3）龍湖運營計劃的監控與預警機制

A.采用計劃/運營月報的方式進行監控

B.采用項目月報的方式進行監控

C.采用考核評估的方式進行監控

（4）運營計劃管理難點及對策

A.如何降低相關管理匹配體系的影響？

B.如何保證計劃有效執行？

C.如何評價計劃執行，如何進行責任界定？

D.計劃是否可以調整，如何調整？

2.龍湖運營體系的重要組成—成本管理體系

（1）階段性項目成本管理解讀

（2）項目投資收益跟蹤分析

3.流暢運營體系的保障—會議管理解讀

（1）運營類會議體系分析

如：PMO會議、階段性成果審查會、項目周例會、半年度總結會等

案例分析： 龍湖某項目PMO啟動會議

（2）非運營類會議體系分析

分為：辦公例會、季度綜合指標回顧會、跨部門會、高層座談會、半年及年度總結會等）

（3）龍湖如何開好會

4.龍湖運營體系的保障—知識管理體系

（1）知識管理的平臺建立及維護

（2）知識的分類、共享及利用

結合案例：弗拉明哥項目設計后評價成果分享

四、龍湖運營體系的評價

（1）實事求是的原則

（2）制度與人情的高度統一

（3）公司化從人治到法制的有效武器

五、全面總結與交流

喬老師

12年國內大型房地產集團工作經歷，主要從事房地產企業運營管理及投資管理工作，其專業水平及豐富的管理經驗獲得客戶的普遍贊賞；對房地產標桿企業的運營管理模式有深入的研究，并使之積累了豐富的項目運營及計劃各方面的管理經驗；包括以龍湖和恒大為代表的高端項目精細化運營管理體系等。

曾主導服務過的地產企業包括：新世界地產、億城地產、中建地產、建業地產、招商局控股、佳兆業集團、中房集團、天潤地產、京漢置業、鄭州亞新、昆明銀海、長春亞泰、海通地產、吳中地產、中航地產、合能集團、國信投資、上海復地集團等數百家。

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