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課程介紹

在金稅三期嚴征管的大數(shù)據(jù)時代，房地產(chǎn)企業(yè)如何適應增值稅票據(jù)規(guī)范抵扣和土地增值稅查實清算征管體制新要求，從戰(zhàn)略運營視角做好全程財稅管控核算，轉(zhuǎn)換財稅處理思維觀，以公司整體架構(gòu)優(yōu)化和內(nèi)控制再造為抓手，結(jié)合房地產(chǎn)行業(yè)運營特點，全面解析房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全程各階段必須面對的各類財稅疑難問題，提升房地產(chǎn)行業(yè)全程管控核算技能。

針對財會〔2017〕22號新收入會計準則的修訂出臺，房地產(chǎn)行業(yè)都有受到哪些影響？房地產(chǎn)企業(yè)如何在增值稅征管體制下有效應對？通過實例解析提前全面提升房地產(chǎn)企業(yè)的財務應對技能。

針對清盤階段房地產(chǎn)企業(yè)財務人員和老板最為頭疼的土地增值稅，如何進行開發(fā)前期的公司整體組織架構(gòu)搭建有效應對土地增值稅的高稅負問題？如何利用本企業(yè)的財務資料結(jié)合國家最新土地增值稅新政進行土地增值稅測算和模擬清算？稅務機關(guān)如何進行土地增值稅清算檢查和納稅評估？如何有效應對？通過實操案例結(jié)合申報表填報的模擬演練，讓您輕松掌握土地增值稅的測算管控和清算檢查應對新技能。

課程特色

課程精辟透徹、脈路清晰。講師善長結(jié)合行業(yè)運營的財稅需求、學員知識層次和處理實務技能特點，引導學員掌握正確的財稅實務處理方法和工作思路，快速步入財稅實務工作正確的軌道，獲得在財稅實務工作中自我學習自我發(fā)展自我提升的長效技能。

培訓受眾:

各房地產(chǎn)企業(yè)老板、總會計師、首席財務官、財務總監(jiān)、財務經(jīng)理、稅務總監(jiān)與經(jīng)理及主管、稅務會計以及稅務咨詢公司財會辦稅人員等。

授課專題

上 篇：房地產(chǎn)企業(yè)全程疑難問題解析

第一節(jié)：開發(fā)流程概述

1．商品房開發(fā)全流程各階段相關(guān)表證單書的涉稅認定和籌劃應用。

第二節(jié)：設(shè)立環(huán)節(jié)

1．企業(yè)設(shè)立環(huán)節(jié)應關(guān)注哪些關(guān)鍵點才能保證其后續(xù)發(fā)展稅負最優(yōu)化？

2．不同出資方式的涉稅分析和公司組織架構(gòu)搭建的前瞻性財務規(guī)劃。

3．機構(gòu)設(shè)置不同對增值稅進項有何影響？對土地增值稅有何影響？如何做好事前籌劃？

第三節(jié)：籌資環(huán)節(jié)

1．增值稅時代如何通過組織架構(gòu)搭建，破解房地產(chǎn)企業(yè)的融資瓶頸？

2．房地產(chǎn)開發(fā)階段如何解決高融資成本的稅前扣除問題；

3．如何將房地產(chǎn)企業(yè)的高利潤稅前轉(zhuǎn)出和稅收洼地的利用？

4．如何通過資本市場將應稅收入轉(zhuǎn)化成免稅收入

第四節(jié)：征地環(huán)節(jié)

1．不同方式取得的土地，其成本如何確認？帳務如何處理？合同如何簽稅負最優(yōu)？如何處理入賬票據(jù)

2．征地環(huán)節(jié)實務應用。

⑴ 不同方式土地出讓金返還涉稅處理和財務核算案例。

⑵ 母公司購地子公司開發(fā)不同情況的實例解析。

第五節(jié)：開發(fā)環(huán)節(jié)

1．企業(yè)和農(nóng)民工如何簽合同能有效規(guī)避社保費？如何發(fā)包？如何測算和管控成本？

2．房地產(chǎn)企業(yè)電梯合同如何規(guī)劃稅負最優(yōu)？

3．“以房換地”“以地換房”如何確認成本？如何確認增值稅等計稅依據(jù)及納稅義務？

第六節(jié)：預售環(huán)節(jié)

1．預售環(huán)節(jié)應關(guān)注哪些涉稅風險點？

2．“未完工”取得收入如何賬務處理？

3．如何在季度申報表和年度申報表反映？

4．所得稅預繳申報應注意哪些涉稅風險點？有哪些稅務籌劃應用點？

⑴ 案例1：房地產(chǎn)企業(yè)在所得稅預繳方面特殊規(guī)定的報表填報模擬？

⑵ 案例2：實例講解房地產(chǎn)企業(yè)在預售環(huán)節(jié)如何進行所得稅的匯算清繳。

第七節(jié)：竣工銷售環(huán)節(jié)

1．一般納稅人銷售開發(fā)產(chǎn)品在交房時如何開票、計稅、申報、財務處理？

⑴ 計稅成本如何確認？

⑵ 建安發(fā)票嚴重不足下，應如何籌劃使所得稅的稅負最優(yōu)化？

⑶ 買房贈送如何處理和稅收籌劃技巧？

⑷ 竣工決算期選擇應注意哪些涉稅風險？如何規(guī)劃？

⑸ 實例模擬房地產(chǎn)企業(yè)成本核算全過程案例。

2．特定業(yè)務的涉稅處理

⑴ 以前年度應扣未扣費用和資產(chǎn)損失如何稅務處理？

⑵ 案例：實例講解房地產(chǎn)企業(yè)完工階段如何進行所得稅的匯算清繳。

3．自持管理

⑴ 如何選擇項目促銷模式？營改增后應規(guī)避哪些風險？

⑵ 自持資產(chǎn)如何結(jié)合物業(yè)管理進行戰(zhàn)略運營管理？

⑶ 企業(yè)出租新、老項目、轉(zhuǎn)租項目如何稅收規(guī)劃？

⑷ 如何應用免稅分立政策處理房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營資產(chǎn)和解決融資難題？

⑸ 相關(guān)案例模擬應用

中 篇：新收入準則應用

一．新收入準則對房地產(chǎn)行業(yè)都有哪些影響？

二．房地產(chǎn)企業(yè)如何在增值稅征管體制下有效應對？

三．實例解析：新收入準則如何在房地產(chǎn)企業(yè)實務中具體應用。

下 篇：土地增值稅清算

第一章．土地增值稅清算必備知識

一．清算單位如何認定？

1．如何通過清算單位進行土地增值稅的前期整體稅收籌劃？

2．清算方法有哪些？

3．清算條件及清算時間有哪些要求？

4．清算時應提供哪些資料并注意哪些問題？有哪些涉稅風險？

二．土地增值稅清算的計算與審核

（清算申報表的主附表結(jié)合具體財稅文件實務應用講解）

1．收入金額確認與審核：

⑴ 土地增值稅清算時，銷售收入如何確認？

⑵ 實測面積與合同面積存在誤差如何稅務處理和土地增值稅清算？

案 例：用實例解析二者的差異及如何具體處理

問 題：各類返還收入在計算土地增值稅時應如何處理？

⑶ 銷售收入如何審核？代收費如何處理稅收最優(yōu)？

⑷ 視同銷售收入如何認定和審核？

⑸ 拆遷補償案例解析及應用

2．扣除項目金額確認和審核

案 例：地價款攤銷案例解析及應用

⑴ 取得土地使用權(quán)所支付的金額。包括哪些內(nèi)容？如何審核？應注意哪些問題？成本費用如何分攤？ 如何填表？

⑵ 開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本有哪些？審核應注意哪些內(nèi)容？拆遷安置費的稅收規(guī)定有哪些？如何填表？

案 例：本地安置和異地安置的具體應用案例解析

⑶ 前期工程費。包括的內(nèi)容，審核的重點有哪些？如何填表？

⑷ 設(shè)計費、工程監(jiān)理費、項目咨詢服務費對內(nèi)和對外服務其入帳票據(jù)如何處理？

⑸ 建筑安裝工程費包括的內(nèi)容，審核重點有哪些？如何填表？

⑹ 基礎(chǔ)設(shè)施費，審核的重點有哪些？綠化工程的票據(jù)如何入帳？如何填表？

⑺ 公共配套設(shè)施費。包括內(nèi)容，處理原則和審核重點有哪些？如何填表？

案 例：無產(chǎn)權(quán)證建筑物的土地增值稅計算案例解析及應用

⑻ 開發(fā)間接費用。包括內(nèi)容和審核重點有哪些？如何填表？相關(guān)問題解答

⑼ 房地產(chǎn)開發(fā)費用在稅法上有哪些規(guī)定？單獨修建的售樓部等營銷設(shè)施費，在土地增值稅清算中如何扣除?

⑽ 如何區(qū)分期間費用和開發(fā)間接費用？

⑾ 因土地糾紛發(fā)生的訴訟費、律師費；在籌辦、舉辦項目開工儀式發(fā)生的相關(guān)場地布置費、禮品、奠基費用；產(chǎn)品的模型制作費；項目工程部的辦公租金；企業(yè)開發(fā)部、預算部、材料部、技術(shù)部等部門的費用等如何區(qū)分？

案 例：利息扣除的選擇實例應用

⑿ 利息支出明細申報表審核應注意的問題有哪些？如何填表？

案 例：土地出讓金返還的解析及應用案例

案 例：精裝房對土地增值稅的影響解析及應用案例

⒀ 與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金和其他扣除項目金額有哪些稅法規(guī)定？

第二章：稅務機關(guān)對土地增值稅清算的檢查評估的重點和企業(yè)有效風險應對方略

1．稅務機關(guān)對土地增值稅清算都要求企業(yè)提供哪些資料？主要檢查哪些方面？

2．案頭審核主要查哪些方面？重點審核哪些關(guān)鍵點？企業(yè)常見問題有哪些？

3．稅務檢查部門實地觀察、盤點都做哪些程序，如何初步取證？

4．實質(zhì)審核在收入方面重點檢查哪些事項？如何具體檢查哪些事項？

5．在扣除項目方面主要查什么？用什么方法檢查？企業(yè)常見問題有哪些？

6．企業(yè)如何有效應對稅務機關(guān)對土地增值稅的清算檢查，降低風險點，實現(xiàn)企業(yè)稅后利潤最大化？

第三章：土地增值稅清算綜合案例解析

1．通過稅務檢查中真實案例，講解稅務機關(guān)在土地增值稅清算檢查中發(fā)現(xiàn)的企業(yè)主要涉稅風險及有效應對策略。

于老師

全國注冊稅務師、會計師，是實戰(zhàn)型企業(yè)培訓講師和資深財稅顧問。從事稅務工作二十多年，期間從事過十五年稅務稽查工作，兩年征管工作，五年稅政法規(guī)工作。在全國各省多次講授：增值稅體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)全盤財稅管控核算再造、房地產(chǎn)企業(yè)三大清算實操和營改增應對、增值稅嚴征管體制下房地產(chǎn)和建安企業(yè)組織架構(gòu)搭建及商業(yè)模式創(chuàng)新和資本運作、房地產(chǎn)企業(yè)全程票據(jù)處理和合同規(guī)劃、房地產(chǎn)企業(yè)成本管控和稅收籌劃預算、房地產(chǎn)和建安企業(yè)內(nèi)控制漏洞識別和財稅風險應對等實踐方面非常強的財稅實務課，培養(yǎng)了很多財務總監(jiān)。近年來，為多家大型企業(yè)集團作財稅內(nèi)訓，并擔任多家房地產(chǎn)和建安企業(yè)集團的財稅顧問。講課以基層財稅實務應用見長，講解精辟透徹，脈絡清晰。善于啟迪思路，剖析背景，從源頭上講解財稅政策制定的初衷。善于從法理上解釋法律條文，善于歸納總結(jié)，將一個個復雜的財稅知識點結(jié)合行業(yè)實務特點分析得簡單易懂。善于結(jié)合行業(yè)運營實際，充分利用現(xiàn)行有效財稅新政解決財稅疑難問題的能力強。

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