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一、房地產土地獲得的方式及發生的糾紛

1、取地方式：劃撥、出讓、收購、變性

2、土地取得中發生的與政府的糾紛：逾期交地、規劃變更，土地性質與規劃不一致，配建無障礙用房，規劃調整等

3、劃撥工業用地能否轉商業用地

4、集體土地（包括不限于建設用地）能否用于“開發”

案例：集體土地開發模式交易結構圖

5、一二級聯動的方式

6、一級土地開發的成本和收益分配方式

7、軍用土地出讓流程

收益：掌握房地產土地獲取的主要方式及存在主要糾紛

二、收購中的盡職調查要點

1、關注公司股權：是否真實出資、股權轉讓是否真實，股權結構安排，反收購措施

2、從房地產開發的階段分析：不同階段關注點不同，項目的風險和債務不同

3、土地資產瑕疵：土地取得程序的合法性

4、項目公司債權債務問題：股東之間約定項目公司債務承擔的有效性

5、重大合同：施工、采購、借款、銷售等

三、收購的交易方案

1、一般股權交易，股權交易在法律上的合法性與稅務上的風險

2、收購部分股權、收購部分項目

3、收購土地返售房產的交易與稅務問題

4、境外收購涉及的外匯和稅務698號文37號文

5、房地產收購合同要點：項目描述+價格及支付方式+交割+共管賬戶+潛在債務約定和處理

6、以總包加包銷方式的變更收購方案

7、收購國有資產、股權如何處理公開轉讓的程序問題

四、收購中的稅務籌劃：“交易模式決定稅務負擔”

1、資產收購轉股權收購的稅務風險及法律評析

2、利用企業間利潤分配方式避稅

3、同一主體之間劃撥方式避稅

4、償還被并購方債務方式避稅

5、利用分立后轉讓的方式避稅

6、出資后轉讓方式避稅

7、土地出讓回購變部分轉讓方式避稅

五、房地產合作開發的形態的比較

1、項目公司式：緊密合作，內部協作涉及股東會、董事會和管理層

2、合伙式：訂立合伙合同，相對容易分清相互關系，但開發項目在某合伙一方名下，他方的權利保障不足

3、合同式：權利義務清楚，非項目持有方權益保障不足，可能享受不到資產增值收益

（1）聯合投標土地；聯合投標中的法律問題，中標后項目公司的土地增值稅抵扣問題

（2）一方拿得土地后，再增加合作方

（3）一方做一級整理，一方獲得土地

六、項目公司管理層面中的問題分析

1、合作協議與公司章程的效力哪個優先，出現糾紛后以哪個為準？

2、如果協調合作開發協議與公司章程之間的關系？先后簽訂幾個協議和章程，如何保障內容的統一和協調？

3、項目公司治理結構如何設計？股東會、董事會的表決權和表決機制如何約定？

4、同股不同權，同股不同利的不同設計方法

5、在公司股權中的對賭協議的效力？如何設計對賭協議才是有效的？

6、保底協議與合作開發的關聯與區別。如何設計有效的利潤保障機制？合作協議解除后的清理條款與保底協議

7、公司前期、設計、采購、施工、造價、銷售、財務人員的選擇權分配

8、項目合作開發中的印章管理

七、項目合作開發中的法律風險問題分析

1、公司開發中決策權的約定和分配，誰負責操盤及如何界定各方的權利義務？

2、項目定位、設計、施工、采購、造價、財務等權利的分配及監督權的行使方式

3、項目公司的融資及各股東的配合，股東借款義務的約定及未履行時的補救約定

4、開發中規劃調整、成本增加、面積增減、政策改變時雙方利益如何調整？

5、開發中因一方違約行為，導致開發延誤、成本增加、交房逾期、質量問題等造成的損失、費用增加如何承擔

6、如何防止和解決開發中的債務問題

收益：學習項目合作開發中常見的6大法律風險問題

八、項目合作開發的多種變型

1、代建加代銷售的合作模式，操作優勢、適用條件及要點

2、合伙開發，項目部式的管理要點和糾紛案例

3、合同型開發被法院認定為房屋買賣、借款、租賃等的情形和處理方式

4、合作加入方對原項目方式的盡職調查和談判

張老師

講師簡介：

中國人民大學民商法碩士

河北經貿大學經濟法本科、學士

業務專長：

基礎設施和建設工程

房地產開發與并購、合作

公司并購重組、并購中和稅務籌劃

信托和私募股權融資

基金設立與運作法律事務、資產證券化

執業簡歷：

1996年進入律師事務所工作，22年律師工作經驗。

曾服務于信達資產管理公司、陽光100置業集團，融僑集團等國內知名公司，擔任國投資產管理公司、光大國際建筑工程總公司、秀蘭房地產開發集團法律顧問。

主持幾十起企業收購，其中以房地產收購項目為主。

主持房地產、建筑工程企業融資（信托、私募基金）法律事務。

主持企業香港上市法律事務。

主持多起企業并購的稅收籌劃，為企業的并購交易節約幾千萬的稅務成本。

擔任中信信托、中信證券、中融信托、中建投信托、九鼎、中科招商、高能等信托、私募股權基金項目法律顧問，投資的行業涉及房地產、金融、能源、礦產、化工、農業等行業。

擔任亞圣集團、高能資本、未名基金、天瑞華商、楚商基金、冀商基金、東方高興投資公司、正方利民等私募基金等公司常年法律顧問。

在訴訟領域曾成功代理多起投資糾紛、股權糾紛、建筑工程訴訟、房地產合同糾紛案。

主要案例：（基礎建設及房地產項目）

1、重慶某房地產項目收購交易結構及稅法籌劃

2、上海某項目無抵押收購融資交易結構設計

3、山東某房地產公司與某央企的工業用地轉住宅用地方案

4、河北某房地產公司土地轉讓糾紛法律服務

5、某央企城中村改造的法律方案

6、某外資中國并購的結匯處理

7、某房地產公司土地出讓的稅務籌劃

8、某基金公司公路收費權質押的法律風險分析

9、某合作制工業企業的并購、融資結構

10、北京某房地產項目收購

11、北京某高爾夫項目土地法律服務

12、北京某房地產公司三起項目收購、融資法律事務

13、山東某縣公路BT項目

14、重慶某化肥化工企業收購法律服務

主要案例：（金融、信托及基金項目）

1、未名基金投資山東棗莊房地產的全程法律顧問

2、齊魯證券投資龍山國際資管計劃的全程法律顧問

3、中建投投資河北某房地產項目法律顧問

4、某投資公司p2p項目法律服務

5、北京某公司私募股權基金設立

6、某私募股權基金的稅法籌劃

7、某民企集團私募基金的設立

8、某公司房地產投資基金設立法律服務

9、某市開發區BT項目資產證券化法律服務

10、某私募基金投資河北房地產項目法律服務

11、為天瑞華商基金重大事項變更出具法律意見

12、為民信幸福基金登記出具法律意見

13、為荊州天瑞基金登記出具法律意見

主要案例（訴訟）

1、青島某房地產公司無障礙用房合同糾紛

2、承德、邢臺逾期辦證糾紛（通過解釋法律，辦證的責任在政府，而不是開發商，最終勝訴了一批案件）

3、海南土地租賃侵權糾紛

4、北京東城法院匯票糾紛

5、光大建筑工程施工合同系列糾紛（10個案件）

6、江西九江施工合同等系列糾紛（12個案件）

7、唐山建設集團總包合同結算糾紛

8、福建借款合同糾紛

9、南京施工分包合同糾紛、重慶施工合同糾紛

10、比特幣原物返還糾紛

11、國投資產管理公司與七星華電國有資產投資糾紛

12、張家口煤礦礦產資源轉讓糾紛

13、徐某股權轉讓糾紛

14、徐某與山東某公司股權轉讓中的債務承擔糾紛

15、北京王某股權轉讓后利潤承諾補償約定糾紛

16、北京仲裁委某公司與供應商供貨合同糾紛

17、中國貿易仲裁委某公司子公司與設計公司設計合同糾紛

18、廣西梧州港口權益糾紛

19、廣東廣州房產項目轉讓及國有資產轉讓方式糾紛

20、某公司訴中國科學院基金合同糾紛

21、河南開封PPP合同施工糾紛

主要著述：

1、關于房地產方面

《房地產并購的法律問題》

《房地產外資進入的渠道和法律規制》

《房地產開發中法律風險的節點控制》

《房地產法律風險管理》

《房地產開發的四個階段和三個重點》

《房地產開發中如何保護投資人的利益》

《建筑施工合同的結算與價款糾紛》

《房地產并購法律實務》最新

2、關于金融方面

《利用公司法解決中小企業融資問題》

《不同交易背景下法律結構設計》

《企業改制中金融債權的維護》

《企業歇業后民事責任的承擔》

《企業破產中的法律問題及對策》

3、關于企業融資和上市

《企業民間融資的合法性研究》

《關于民營企業投融資法律結構設計和法律風險防范》

《企業海外上市中稅收698號文的適用問題》

《民營企業境外上市的紅籌結構設計》

4、關于稅法方面

《企業并購中的稅務籌劃》

《合伙企業PE的稅收問題》

《房地產項目轉讓中的稅務籌劃》

《企業吸收合并中的稅務問題》

《企業并購重組中的籌劃案例》

5、關于外匯方面

《外資進入房地產的渠道和法律規制》

6、關于資產證券化方面

《基礎設施資產證券化收益權分析》

《PPP資產證券化及案例解析》最新

7、主講課程：

1、《私募股權基金的實務操作與法律規制》

2、《信托股權投資的法律解析與實務操作》

3、《企業資產證券化的法律解析與實務》

4、《企業并購與上市中的知識產權管理》

5、《不動產資產證券化交易模式設計》

6、《信托與資產管理中的擔保與合同法律解析》

7、《融資租賃中的會計稅務處理及法律風險》

8、《并購中的盡職調查文書制作及法律問題》

9、《資產證券化中的收益權問題》

10、《資產證券化中的風險隔離問題》

11、《房地產開發操作實務與法律風險防范》

12、《PPP合同法律實務及案例》最新

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