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課程背景：

市場競爭的加劇，要求企業管理層對市場瞬息萬變的態勢做出及時且正確的響應，只有這樣才能確保企業在激烈的競爭中勝出。然而，做出一個正確、理性的決策，需要以一整套完整的數據為基礎，以高效、精準的數據分析體系為依托，結合企業過去、現在、將來的經營狀況分析和外部經濟行業數據的解讀，再加上關鍵時刻的決斷力，方有可能達成。而如何提供這一整套決策支持的解決方案，正是現代企業財務管理的發展趨勢和要求。

現代財務管理早已不再局限于對經濟數據的記錄和分析，而一個優秀的財務管理者，會借助于專業的管理工具，全面參與企業的經營管理決策，參與企業的重大投融資事前決策，以及制定與之相配套的投融資策略。

而一個優秀的非財務專業管理者，也必須學會讀懂財務的語言，這樣才能夠在公司做出經營決策的關鍵時刻，在基于理解財務分析和預測邏輯的基礎上，做出理性的決策和判斷。

對于房地產行業來說，尤為明顯。現階段的房地產行業，早已過了發展的黃金二十年。各種因素縱橫交錯、犬牙交織，政策瞬息萬變，房地產又是一個重資本的資金密集型行業，稍有不慎，一個項目、一個決策的失誤，就有可能導致企業有性命之憂。

因此，房地產行業的管理層，更加需要讀懂財務語言，了解財務報表分析，學會看財務報表，學會用財務的邏輯思考問題，做出決策，來確保企業安全、穩健的前行。

課程收益：

【全面系統認識財務】樹立財務管理意識，理解財務如何在房地產經營中發揮作用

【透視企業經營之道】讀懂財務報告，理解各部門的經營活動如何影響企業

【有效管控日常運營】掌握營運資金、成本、預算、風險管理等工具

【舉一反三】豐富的標桿房企案例分析，用財務的工具深入解讀企業的運營管理

【價值創造】學習標桿房地產企業財務現金經驗，掌握如何在業務運行中發揮財務價值

【掌握技能】掌握公司財務分析的有效方法和工具，發現房企運作中的優劣所在

學員對象：

房地產企業董事長、總經理等中高層及財務管理人員

課程提綱:

一、現代財務管理的演進及其內涵

1、現代財務管理的演進及發展趨勢

（1）財務管理發展的四個階段

（2）財務管理在不同階段的特點

（3）財務管理未來的發展趨勢

2、房地產財務的職責及定位

（1）房地產財務的幾個工作模塊

（2）財務在房企經營管理中的作用

（3）現代房地產企業對財務管理的要求

（4）標桿房企對財務職能的衍生要求

（5）財務在房地產企業中的定位

二、讀懂財務的語言——會計分錄和財務報表

1、現代財務管理的起源和基礎

（1）復式記賬法

（2）會計科目和會計分錄

案例：一個極簡房地產開發項目開發全周期的會計分錄模擬

2、三張財務報表的核心解析

2.1 利潤表

2.1.1 利潤表的結構

2.1.2 利潤表包含的要素及其含義

2.1.3 利潤表的財務指標

2.1.4 利潤表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的利潤表解讀

2.2 資產負債表

2.2.1 資產負債表的結構

2.2.2 資產負債表包含的要素及其含義

2.2.3 資產負債表的財務指標

2.2.4 資產負債表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的資產負債表解讀

2.3 現金流量表

2.3.1 現金流量表的結構

2.3.2 現金流量表包含的要素及其含義

2.3.3 現金流量表的財務指標

2.3.4 現金流量表中包含的信息解讀

案例：標桿上市房企的現金流量表解讀

2.4 跨報表類財務指標

2.4.1 周轉類指標

2.4.2 綜合回報類指標

2.4.3 現金流類指標

3、三大財務報表間的關系

3.1 三大財務報表之間的區別和聯系

3.2 三大財務報表如何詮釋財務閉環

“資本——資產——收入——利潤——現金——資本”

4、財務報表粉飾術

4.1 公司粉飾財務報表的動機

4.2 常見的財務報表粉飾術

案例：

1、引發美國證券監督改革的安然事件

2、標桿上市房企的財務報表粉飾術

三、房地產財務分析

1、財務分析的定義和作用

1.1財務分析的定義

1.2財務分析的作用

2、財務分析的方法

2.1 水平分析法（橫向、縱向）

2.2 垂直分析法

2.3 趨勢分析法

2.4 比率分析法

2.5 因素分析法（敏感性分析）

3、財務分析的基本架構

4、財務分析的應用

案例：上市房企TOP15公司財務分析案例分享

——全面分析解讀上市TOP15地產公司的財務報表及各項財務指標表現

四、房地產項目投資決策

1、項目投資評價的考量因素及財務評價指標

1.1房地產投資項目的考量因素

1.2房地產投資項目的財務評價指標

案例：標桿房企投資項目的財務評價指標

2、房地產項目投資管理工具

五、房地產全面預算管理

1、什么是全面預算管理

2、全面預算管理全流程解析

案例：標桿房企的全面預算管理全流程解析

3、全面預算管理的關鍵管控點

4、各部門全面預算管理中的作用

案例：標桿房企全面預算管理工具

六、房地產稅收管理

1、什么是稅收管理

2、交易結構的設計——進入與退出

案例：

什么公司需要靠貸款來分紅？

標桿房企的上市股權結構及項目公司設立交易結構安排

3、稅收優惠政策的申請

案例：

標桿房地產開發企業申請稅收優惠實例分享

如何在政策轉換過程中，對稅收優惠政策的延續性進行管理

4、稅務局關系管理及稅收檢查應對

案例：房地產企業應對稅務稽查的全流程管理

5、房地產稅收籌劃實例

案例：標桿房企土地增值稅和所得稅結算全過程管理

七、房地產資金管理

1、什么是資金管理

2、資金計劃管理

案例：標桿房企的資金計劃管理

3、營運資本管理

案例：標桿房企如何進行營運資本管理？

4、融資管理

4.1 融資的種類和方式

4.2 中國的資本市場和國外資本市場的異同

4.3 房地產企業融資的渠道和方式

4.4 房地產企業融資過程管理的關鍵管控點

案例：標桿房企的融資管理全流程

八、房地產公司戰略的財務支持

1、如何制定公司的戰略

1.1影響公司戰略成功的五力分析模型

1.2 公司戰略制定的全過程分解

2、評價和衡量公司戰略是否成功的標尺

2.1 財務類的標尺和非財務類的標尺

2.2 如何選擇財務類的標尺？

2.3 KPI考核與反饋

案例：標桿房企的戰略評價指標考核體系演進過程的分享

九、房地產公司內部控制建設

1、什么是內部控制體系

1.1現代企業為何需要內部控制？

1.2 內部控制發揮的作用是什么？

2、內控體系建設的關鍵著力點

案例：標桿房企的內控體系建立和實施分享

王老師

中級會計師，中歐國際工商學院CFO

現任某房地產建筑集團財務總監

歷任世茂集團財務總監(3年)、龍湖地產財務總監（7年）

王老師15年財務管理從業經歷，3年外資世界500強財務高管，10年房地產TOP10公司財務總監，2年建筑業城市TOP1公司財務管理經驗。曾就職于世茂集團、龍湖地產等標桿房地產企業，具有扎實的財務功底和深厚的經驗積淀。

任職龍湖與世茂期間，主持過：房地產及建筑業ERP系統整體上線及優化提升工作；房地產及建筑業內控體系及制度流程建設工作；十余個房地產開發項目的稅收清結算工作；逾20億房地產融資項目；逾30個項目投資測算及項目啟動會工作;規模逾50億公司全面預算管理工作,王老師精于財務報表分析，對經濟金融領域有獨到的理解。任職龍湖期間也參與公司財務與高管的培訓工作，沉浸房地產行業多年，對房地產行業的財務管理有豐富的經驗。

參與財務操盤的項目有：龍湖觀山水、紫都城、藍湖郡、好望山、西城天街、時代天街、悠山郡、春森彼岸，世茂茂悅府、龍湖水晶酈城、龍湖花園、香樟林。

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