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【課程背景】

隨著中國實體經濟下行壓力加大，曾經一度成為國民經濟的支柱產業并高速發展的房地產在不斷出臺的調控政策下，開始陷入銷售市場疲軟，價格下跌，信貸緊縮，資金緊張，利潤空間急劇縮水，房地產行業的暴利時代不僅已經一去不復返了，同時因房地產業是資金密集型企業，這境況使得本來就捉襟見肘的資金鏈條更加吃緊，近兩年不斷出現因資金鏈斷裂而垮塌、消失的中小房地產企業，甚至連大型的房地產企業都難以幸免遇難。而隨著“營改增”步伐的加速，2016年上半年正式出臺的可能性極大，各級國地稅特別是地方稅務機關為避免稅源流失也加大了對房地產開發業務的征收管理與稅收稽查的力度，特別是對營業稅的管理和土地增值稅的清算，使得房地產開發業務的稅收風險迅速增大。本課程旨在使學員掌握房地產企業全程納稅技能，并及時了解和掌握“營改增”對房地產業的影響主要有哪些，學會對涉稅事項的風險進行控制及納稅規劃等。

【課程收益】

1．與時俱進把脈房地產企業營改增最新動態和即將出臺的稅收政策趨勢，熟練掌握并解決房地產企業營改增過渡期涉稅問題；

2.分析房地產企業開發流程中遇到的主要涉稅風險點，把握營改增應對策略及涉稅籌劃技巧；

3．熟練地運用各種稅收政策實施有效的納稅籌劃，開展房地產業營改增前后所得稅、土地增值稅風險防范與應對，為房地產開發企業爭取最大化的稅收收益。

【課程內容】

第一部分：2015年房地產稅收新政盤點解析應用

1．企業改組改制所得稅新政--國家稅務總局2015年第40號公告、財稅【2014】109號、國家稅務總局2015年第48公告等--房地產開發企業如何在資本動作中運用？

2．房地產企業改制重組土地增值稅和契稅征免稅新政--財稅〔2015〕5號、財稅〔2015〕37號--房地產行業能否享受？

3.非貨幣性資產投資新政--財稅【2014】116號、國家稅務總局公告2015年第33號、財稅【2015】41號、國家稅務總局公告2015年第20號--房地產企業和股東如何在資本動作中運用？

4.建筑安裝業跨省異地工程作業人員個人所得稅新政--稅務總局公告2015年第52號--建安企業如何防控風險？

5.企業工資薪金和職工福利費等支出--稅務總局公告2015年第34號--房地產行業如何享受？

6.土地增值稅納稅申報表新政--國家稅務總局發【2015】114號--如何填報？

第二部分、營改增的最新動態——2016勢在必行

一、土地取得階段涉稅風險與納稅規劃（僅列部分）

1、招拍掛取得土地何時產生何種納稅義務？

2.招拍掛取得土地“營改增”后能否獲得進項稅額抵扣？抵扣難點在哪

3.拆遷現金補償、實物安置會涉及哪些涉稅風險？“營改增”后為什么說應盡量避免拆遷安置業務？

4.紅線外附加工程在現階段有存在哪些涉稅風險？“營改增”后是否能否回避這些問題？

5.土地出讓金返還會涉及哪些稅收風險，該如何規劃才能規避？

6.購買爛尾樓（在建工程或在建項目）的土地成本或開發成本如何確認？能否享受差額征稅待遇？

7.通過合作建房取得的土地成本如何確認？合作建房的納稅規劃空間有多大？

8.通過購買股權取得的土地成本如何確認？有沒有涉及到土地增值稅等稅收風險？

二、開發建設階段的涉稅風險與納稅規劃（僅列部分）

1.如何確定開發成本歸集對象，保證收入成本配比？

2.建安造價造假手段有哪些？合理區間知多少

3.“甲供材”工程取得的票據能否直接列支開發成本？需不需要“換票”或補交營業稅等？

4.園林綠化該取得什么票據？如何規劃可以獲得稅收的最大利益？

5.工程違約金支出能否列支開發成本？

6.改變規劃或推倒重建所發生的支出能否作為開發成本處理？

7.開發期間發生的借款利息能否作為開發間接費用處理？

三、銷售運營階段的涉稅風險與納稅規劃（僅列部分）

1.取得的訂金、定金、VIP、誠意金、保證金等需要繳納營業稅、土地增值稅嗎？

2.沒有產權的儲藏室、車位/庫銷售稅收上如何認定和納稅？

3.“買一贈一”附贈的汽車、車庫、家電、家具等如何納稅？

4.售后回租或回購有什么稅收風險，該如何規劃？

5.精裝房銷售稅收怎么處理，有什么技巧？

6.給老業主帶新業主的傭金以及免物業費等涉及什么稅收風險？

7.內部認購款怎么納稅？

8.首付款與按揭款在納稅上有什么風險？

9.開發產品捐贈、贊助、職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他企事業單位和個人的非貨幣性資產，實物補償等視同銷售在各稅種有什么差異？“營改增”后情況如何？

10.對公共配套、地下車庫、車位、閣樓、會所、倉房、儲藏間等特殊產品的不同處置有什么涉稅風險？

四、自營租賃階段的涉稅風險與納稅規劃

1.開發產品轉為自用是否視同銷售，“營改增”后如何扣除進項稅額？

2.融資租賃有哪些涉稅風險？土地增值稅該如何回避？

3.經營租賃的房產稅問題如何規劃？“營改增”后有哪些優惠政策可以利用？

五、 清算注銷階段的涉稅風險與納稅規劃（僅列部分）

1.銷售達到什么標準的樓盤必須或會被要求做土地增值稅清算？如何規劃延后清算

2.土地增值稅清算的清算單位如何確定？有何技巧

3.土地增值稅清算對扣除憑證有何要求？清算后又發生的成本費用該如何處理？

4.土地增值稅的不征稅收入、免稅收入有哪些？如何進行納稅規劃才能取得利益最大化

5.土地增值稅的視同銷售有哪些？買一贈一需要確認土地增值稅收入嗎

6.房地產企業新建的商品房裝修費用可否計入開發成本，能否享受加計扣除？怎樣利用增加裝修成本的方法降低土地增值稅？

7.房地產的土地取得成本如何確定？

8.房地產的開發成本如何確定？企業建造的郵電通訊、學校、醫療設施等基礎設施和公共配套設施的支出能否作為開發成本予以扣除？

9.房地產開發費用如何確定？沒有發生利息支出、既有銀行利息又有其他利息支出的情況下該如何處理？

10.房地產企業不能享受加計扣除待遇的情形有哪些？將未售房轉為固定資產后出售能享受加計扣除待遇嗎？

11.在什么情況下房地產企業可以預提部分成本稅前扣除？

12.房地產企業注銷前由于多預征土地增值稅導致多繳企業所得稅怎么處理，能不能退稅？

林老師

講師介紹

林佳良--被譽為房地產財稅答疑“第一人”

中國注冊稅務師、會計師、律師，

我國著名的納稅規劃實戰籌劃專家，被譽為房地產財稅答疑“第一人”。

現為某省地方稅務局官員，國家稅務總局講師團成員，國家稅務總局稽查人才庫、所得稅人才庫優秀人才，稅務干部學院等數所院校客座教授，多次組織、參與全國稅收大要案稽查工作，潛心于房地產業財稅研究，具有深湛的理論基礎，豐富的實踐經驗，廣泛的財經法規知識積累，并著有《土地增值稅清算操作指南》等。

林老師長期工作在稅務稽查、所得稅等工作崗位，具有十分豐富的稅務稽查實戰經驗和政策研究理論基礎，長期在北京、上海、廣州、鄭州等全國數十個城市授課，課程涵蓋房地產投融資、商業模式、稅務稽查、土地增值稅清算、企業所得稅匯算清繳以及稅收籌劃等各方面

授課風格：

講授由淺入深、生動活潑、內容準確、分析透徹、簡明扼要、操作實用；授課風格生動詼諧、風趣幽默；既有理論高度又有實戰操作，深受各地學員喜愛。

主講課程：

《經濟困境轉型中“營改增”新形勢展望與房地產開發全程涉稅風險管控實戰》

《房地產、建安行業“營改增”實務操作與風險控制》

《房地產行業不同開發模式涉稅風險與納稅規劃》

《房地產行業投融資與納稅規劃》《房地產稅務稽查安全戰略》

《房地產行業資本運作涉稅風險與納稅規劃》

《房地產開發全程票據處理技巧與稅務風險控制》

《房地產開發全程全稅種涉稅風險與納稅規劃》

《房地產開發四大階段稅企爭議問題大解析與納稅規劃》

《房地產企業涉稅政策解析與稽查風險防范》

《房地產企業稅收政策大解析與稽查風險防范》

《房地產企業所得稅年度納稅申報表填制技巧與風險控制》

《房地產涉稅疑難點九大專題與法律風險規避》

《房地產項目清算與土地增值稅清算的涉稅處理》

《房地產業經濟合同涉稅風險控制與納稅規劃》

《房地產營改增實務操作與風險控制》

《非財務經理房地產財稅知識培訓》

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